La situazione è quella tipica.
Un’assemblea di condominio, la proposta di rifacimento del lastrico solare e il contrasto tra il condomino dell’ultimo piano, favorevole all’intervento, e il proprietario di un appartamento sottostante che, ritenendo di non trarre alcun vantaggio dai lavori, vorrebbe evitare di farsi carico dei relativi costi. Ma ciò è possibile? In quali casi?
Il lastrico solare è cosa di uso comune
Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose comuni, tra le quali, rientra anche il lastrico solare (vd. art. 1117 c.c.), ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
A prescindere dal fatto che l’edificio sia realizzato su più piani, dunque, le spese di rifacimento del lastrico dovranno essere ripartite tra tutti i condomini secondo il valore millesimale della proprietà di ciascuno.
Se il lastrico solare è stato concesso in uso esclusivo
Il lastrico solare, tuttavia, potrebbe anche essere concesso in uso esclusivo ad uno o più condomini in base al regolamento condominiale oppure ad altro titolo.
Nel qual caso l’art. 1126 del c.c stabilisce che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Conclusioni
In ragione di quanto detto, per rispondere al quesito, sarà necessario, prima di tutto, accertare se oggetto del rifacimento sia un lastrico solare che costituisce bene di uso comune o se il regolamento condominiale o altro titolo abbia sottratto all’uso comune per affidarla a quello esclusivo di un condomino.
La distinzione non è di poco conto giacché nel primo caso troverà applicazione l’art. 1123, comma 1, e la spesa dovrebbe essere ripartita tra tutti i condomini in relazione ai millesimi; nel secondo caso, invece, si applicherà l’art. 1126 con la conseguenza che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare si dovrà far carico di 1/3 della spesa e gli altri condomini dei restanti 2/3.
Studio Legale G.O.D. – Avvocati Lucca
